一、寫字樓投資市場概況

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整與優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中所占的比重也越來越大。許多金融、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的企業(yè)擴(kuò)張意愿較強(qiáng)，員工數(shù)量迅速增長。2019年在北京出租的辦公寫字樓中近50%的行業(yè)為金融、服務(wù)業(yè)。因此在寫字樓辦公市場上也具備較強(qiáng)的規(guī)模擴(kuò)張意愿，這部分企業(yè)將在原有布點的城市繼續(xù)擴(kuò)租或新設(shè)發(fā)展區(qū)域增租;由此為寫字樓市場帶來新的發(fā)展契機(jī)。

寫字樓作為辦公的商用場所，潛在需求較大。盡管目前受中美貿(mào)易摩擦與新冠肺炎疫情的影響需求處于低位，但是由于寫字樓需求相關(guān)產(chǎn)業(yè)如金融、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)近年發(fā)展迅速，且政府?dāng)U大了金融等行業(yè)的開放領(lǐng)域，可以預(yù)計未來將有一系列外資中資企業(yè)涌入市場。2018年寫字樓市場由于供大于求而進(jìn)入低谷，但是2016年以來寫字樓的土地供應(yīng)趨于收緊，在土地規(guī)劃面積比重從21.3%下降到12.4%。但隨著去庫存的成效逐漸顯現(xiàn)，一季度寫字樓開工數(shù)量低迷的供給背景下，多種因素將推動寫字樓市場的需求回升。

相關(guān)報告：華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國寫字樓行業(yè)投資潛力分析及行業(yè)發(fā)展趨勢報告》

　　二、寫字樓投資的特點

　　從風(fēng)險上來看，寫字樓這類資產(chǎn)的最大風(fēng)險在于來自整個經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險。寫字樓是反映經(jīng)濟(jì)狀況的晴雨表，如果經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，寫字樓同樣也會承受較大的下行壓力。2020年一季度由于疫情許多寫字樓不得不降租免租，寫字樓市場在這種系統(tǒng)性風(fēng)險面前容易遭受重創(chuàng)。此外寫字樓投資與商品住房投資最大的不同在于其空置成本更高，要想最大限度減少空置期需要的是較高的運營水平來降低招商與維護(hù)成本。因此投資者需要掌握更多商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)知識。

　　相比于有價證券、股票等投資方式。寫字樓價值波動的概率非常低，收益較為穩(wěn)定，非劇烈的系統(tǒng)性風(fēng)險一般不會虧損。寫字樓屬于固定資產(chǎn)投資，一般的持有期都比較長，屬于長線投資，因此流動性較差。具體到四大一線城市的寫字樓市場，由于寫字樓市場受到當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與營商環(huán)境的影響，寫字樓市場的市場環(huán)境也不盡相同，冷熱不均不可避免。

四大一線城市寫字樓市場

　　三、疫情沖擊下的寫字樓市場

　　隨著新冠肺炎疫情的蔓延，疫情的發(fā)生對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了不可避免的負(fù)面影響，寫字樓市場也受到了極大沖擊。在四大一線城市當(dāng)中，深圳一季度的寫字樓空置率達(dá)到24.6%，相比上個月上升2.6%，北京一季度的空置率達(dá)到15.2%，相比上個月上升了3.1%。只有廣州的空置率呈現(xiàn)下降趨勢。

2020年一季度四大一線城市寫字樓空置率

　　由于過去兩年內(nèi)寫字樓市場已經(jīng)承受了較大的下行壓力，而疫情的影響依然存在不確定性，因此未來寫字樓市場的租戶競爭將進(jìn)一步加劇，寫字樓租賃市場將放緩。疫情期間一些寫字樓業(yè)主為小微企業(yè)免去了部分租金，減輕了中小企業(yè)的租金壓力。此外政府已經(jīng)出臺了一系列政策，通過注入流動性扶持小微企業(yè)等來緩解企業(yè)的資金壓力，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。預(yù)計在長期寫字樓租賃市場依舊會緩慢復(fù)蘇。

　　四、疫情沖擊之后寫字樓市場的新業(yè)態(tài)

　　隨著疫情之后大規(guī)模復(fù)工潮的來臨，企業(yè)也開始重視寫字樓內(nèi)部的人員監(jiān)控、樓道消毒等各項服務(wù)以協(xié)助企業(yè)順利復(fù)工。寫字樓的經(jīng)營方也在探索寫字樓行業(yè)運營的新技術(shù)、新趨勢。疫情背景下，智能物業(yè)系統(tǒng)、非接觸式門禁等新技術(shù)受到了企業(yè)與物業(yè)方的關(guān)注。

疫情背景小寫字樓行業(yè)最受關(guān)注的新技術(shù)

　　此外，新興的聯(lián)合辦公將會成為未來寫字樓消費模式的重要組成部分。所謂聯(lián)合辦公是一種為了降低辦公室租賃成本而進(jìn)行共享辦公空間的辦公模式。辦公者可以與其他團(tuán)隊分享、溝通彼此的信息、知識、專業(yè)技能等。伴隨著共享經(jīng)濟(jì)的熱潮，聯(lián)合辦公對于初創(chuàng)公司和外資公司有較強(qiáng)的吸引力。目前優(yōu)客工場、裸心社、WEWORK三個頭部品牌已經(jīng)在中國大陸拓展了北京、上海這兩個主要城市。隨著疫情的影響，一些中小型運營商將退出市場，從而實現(xiàn)行業(yè)迭代，另外也為聯(lián)合辦公模式向二三線城市滲透提供了機(jī)會。預(yù)計2022年聯(lián)合辦公行業(yè)的市場規(guī)模將達(dá)到4103億元，未來幾年內(nèi)行業(yè)規(guī)模將持續(xù)增長。

2017-2022年聯(lián)合辦公預(yù)期市場規(guī)模

　　相比于傳統(tǒng)寫字樓的收益主要來源于房屋租金，聯(lián)合辦公模式下運營商不僅僅是房東，更獲得了空間效能提升所帶來的溢價。不僅僅是作為場地租賃，更是提供企業(yè)的孵化空間，在降低企業(yè)辦公成本的同時又提高了空間使用率。